普府办发〔2024〕16号

各乡（镇）人民政府，县级各部门，各企事业单位：

经县政府同意，现将《普格县住宅专项维修资金管理办法》印发你们，请认真贯彻执行。

普格县人民政府办公室

2024年10月10日

普格县住宅专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《四川省物业管理条例》《四川省住宅专项维修资金管理细则》等法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法适用于普格县范围内商品住房（含限价商品房）、存量房、拆迁安置房、售后公有住房等专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条  住宅专项维修资金属小区业主所有，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第四条本办法所称住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为该幢建筑服务的部位等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、防雷设施、燃气设施、供水设施、安防设施、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业管理区域内依法属于供水、排水、供电、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备，不属于本办法所称的住房共用部位、共用设备。住宅、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅应按本办法规定交存维修资金。属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

第五条普格县住房和城乡建设局（以下简称“县住建局”），按规定负责管理普格县范围内的住宅专项维修资金的交存、使用、管理，协同县财政局进行监督和指导工作。

县审计局、县自然资源局、县发改经信局、县市场监管局、县消防大队、县应急管理局等主管部门按各自职责做好全县专项维修资金相关工作。

第二章专项维修资金的交存

第六条商品住宅的业主、非商品住宅的业主按所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为我县建筑安装工程平均造价1500元/㎡的5%收存（75元/㎡），结合我县实际，拟制定两种收费方案：

1.电梯住宅及商铺：每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为75元/㎡；

2.小高层无电梯住宅：每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为50元/㎡。

第七条各类住房专项维修资金交存方式：

（一）商品房购房人在签订商品房买卖合同并办理商品房买卖合同备案后，根据专项维修资金交存通知单自行到普格县住宅专项维修资金专户银行交存住宅专项维修资金。

（二）公共租赁住房属于政府全额出资建设的，不再交纳专项维修资金，其专项维修资金列入财政预算，按程序在租金收益中专款安排支出。

（三）拆迁安置房、经济适用住房、棚户区改造房在办理不动产权登记时，由住户按第六条标准交存专项维修资金。

（四）房地产开发企业及其他单位、个人不得代收或自行收取专项维修资金。违规者视为套取专项资金和扰乱社会秩序行为，由公安机关依法查处。

第八条房地产开发企业在商品房交付使用时，未售商品房的维修资金应由房地产开发企业交纳。房地产开发企业和购房户申请商品房分户不动产登记时，需提交按实测面积交存专项维修资金票据。

第九条已办理房屋入住手续，而未交存专项维修资金的业主、售房单位应按照本办法第六条规定的标准和方式主动交纳。

已发生转让，未交纳专项维修资金的住房，由现业主按照本办法第六条规定将首期专项维修资金足额存入专户管理银行专项维修资金专户。

未交专项存维修资金的老旧小区由小区业主委员会或原产权管理单位按本办法第六条规定组织业主将专项维修资金交存至专项维修资金专户。

第十条未按本办法规定交存首期专项维修资金的，开发建设单位或者售房单位不得将房屋交付购房人，普格县不动产登记机构不得办理不动产登记。

第十一条业主分户专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交至100%。续交后分户账面专项维修资金余额应当不少于首次交存金额。

第十二条房屋转让时专项维修资金的处理方式：房屋所有权转让时，该房屋专项专项维修资金中结余的资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存维修资金或业主分户账面余额不足规定标准的，由转让双方当事人协商足额交存后凭专项维修资金专用票据或交存证明及其他法定要件方可办理房屋所有权转让登记。

第三章专项维修资金的管理

第十三条县住建局为专项维修资金的管理单位，应当遵循资金安全、服务优质的原则，确定在本县范围内营业的商业银行（须在凉山州房地产信息平台开设端口办理网络服务业务），作为本县专项维修资金的专户管理银行。专项维修资金管理机构应当与专户管理银行签订专户管理协议，并在专户管理银行开设专户。专户管理银行负责办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供专项维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务和承担相关费用（含端口设置及升级、造价审核、竣工审计审核、培训等），其具体内容在专户管理协议中约定。

第十四条专户管理银行应当出具由财政部或者省人民政府财政部门统一监制的专项维修资金专用票据。维修资金专户产生的利息等收益统一交存专项维修资金专户。

（一）在专项维修资金专户中，县住建局建立专项维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账；每一个物业管理区域的账户中，按每幢房屋立账，并以房屋门户号设分户帐，记载分户账的交存、使用、结存等情况。房地产建设单位交存和提取的首次专项维修资金及所产生的利息等收益按物业管理区域或者房屋单独列账。

（二）专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按不低于央行公布的存款基准利率计算。如国家政策变化，按国家最新政策进行相应调整。

（三）县住建局定期与专户管理银行对物业管理区域进行明细核对，做到账实相符、账账相符。

第十五条物业管理区域发生变动的由业主委员会持相关手续到县住建局办理专项维修资金账户的有关变更手续。

第十六条房屋灭失的，由业主或业主委员会办理有关证明手续后至县住建局办理分户账户注销手续，提取原房屋专项维修资金分户账中的资金余额。

第十七条县住建局每年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金账目，并由专户管理银行在每年3月底前，以建筑区划为单位，向业主公布上一年度的专项维修资金收支及结存情况。业主对公布的专项维修资金账目有异议的，可要求业主委员会或申请县住建局复核。业主有权向业主委员会或物业服务企业查询有关费用清单。

专户管理银行每季度向县住建局发送专项维修资金账户对账单，县住建局对专项维修资金账户变化情况有异议的，可向专户管理银行复核。

专户管理银行应建立专项维修资金查询制度，业主经县住建局审批同意后，专户管理银行应接受业主的查询。

第十八条专项维修资金的管理和使用，依法接受监察及审计部门的监督审计。

第十九条专项维修资金的财务管理和会计核算执行财政部门有关规定。

县财政局负责对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督。

第二十条《住宅专项维修资金专用收据》的购领、使用、保存、核销管理，按照财政部门的有关规定执行，并接受县财政局的监督检查。

第二十一条利用建筑区划内业主依法享有的共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于补充专项维修资金，并分摊计入相关业主的分户账。共用设施设备报废后回收的残值、业主委员会或业主自愿筹集交存的款项等资金也应当转入专项维修资金。

第四章专项维修资金的使用

第二十二条专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由损坏责任人承担。

第二十三条专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条专项维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则，按照下列规定列支：

（一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（二）用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（三）用于二户或者二户以上住房共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

（四）共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面积进行分摊。

（五）业主个人分户账余额不足的，差额部分由该业主承担。

第二十五条专项维修资金使用实行专户银行委托的工程造价审核、竣工审计审核等第三方监督服务制度。提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第二十六条需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）提出使用方案。专项维修资金的使用应由业主委员会指定的分摊范围，必须经三分之二受益业主签字表决，且做到先分摊，后签字，使业主享有充分的知情权，做到资金的使用阳光、透明、公正。物业服务企业、业主委员会、相关业主作为申请人根据住宅共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行或者委托相关单位制定专项维修资金使用方案，并向县住建局提出使用申请，专项维修资金使用方案需明确工程造价审核、竣工审计审核等第三方监督服务模式。

（二）选择施工单位。业主委员会、相关业主可自行或委托物业服务企业等单位通过招标或者其他公开、公平、公正的方式选定维修施工单位。维修工程项目较小的，为节约费用，业主委员会或相关业主可采取简易方式，选定维修施工单位。选择施工单位主要依据施工单位的资质、业绩、工程预算报价、工程质量、承诺保修等。维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

（三）业主决策。专项维修资金使用方案应当经资金列支范围内专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，其中涉及筹集建筑物及其附属设施的，改建、重建建筑物及其附属设施的，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的还应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并在小区明显位置进行公示。

倡导专项维修资金使用表决新方式，为解决业主表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用专项维修资金的决策效率，县住建局应当协同配合乡镇、社区居民委员会指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等表决方式，优化专项维修资金表决规则，并逐步推广应用业主电子投票系统，畅通申请使用渠道。

（四）审核备案。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位等申请人持专项维修资金使用方案（含工程造价审核意见）等书面材料到县住建局办理专项维修资金使用审核备案。

（五）工程款的预拨付。县住建局根据审核备案通过的工程承包合同约定，书面通知专户管理银行划拨预付资金，预拨付金额不超过预算金额的30%。

（六）现场签证。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。专项维修资金使用金额较大的维修工程（10万元及以上），专户银行聘请的工程造价咨询机构应参与现场签证。

（七）竣工验收。工程竣工后，凭工程决算单、费用结算票据、竣工审计审核意见，由业主委员会持专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意签署的验收审核意见等资料向县住建局备案。备案后，通知专户管理银行拨付扣除质量保证金的剩余决算资金。

（八）质量保修。维修工程合同应当约定工程质量保证条款。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主审核意见等相关资料，向管理机构提出申请并备案，方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。

第二十七条根据《四川省住房和城乡建设厅关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（川建房发（2014）445号）要求，当房屋共用部位、共用设施设备发生下列危及房屋使用安全的应急情形，需要立即使用专项维修资金实施维修、改造的，经乡镇、社区确认后，由物业服务企业或业主委员会先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向县住建局申请备案，经核准后其费用在专项维修资金中列支，并向全体业主公示维修情况。若无物业服务企业或业主委员会的，经乡镇、社区确认后，由乡镇、社区先行组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由乡镇、社区向县住建局申请备案，经核准后其费用在专项维修资金中列支，并向全体业主公示维修情况。

危及房屋使用安全的应急情形是指：

1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；

2、因共用线路故障而引起停电和漏电；

3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；

4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；

5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；

6、楼体外墙装饰面有脱落危险；

7、屋面、外墙面出现严重渗漏；

8、板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手、栏杆有脱落危险；

9、专有部位外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；

10、排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；

11、属业主产权的高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；

12、其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须及时消除。

第二十八条下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住宅共用部位、共用设施设备的维修养护费用。

（五）按照国家发改委《物业服务定价成本监审办法（试行）》规定应在物业服务费中列支的（人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用）不得使用专项维修资金。

第二十九条住房共用部位、共用设施设备在保修期内，因不可抗力造成损坏需维修、更新、加固的，可以按本办法规定使用专项维修资金。

第三十条申请人应当对申请使用备案材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料，隐瞒或提供虚假材料，由当事人承担相应法律责任。

第五章法律责任

第三十一条开发建设单位违反本办法规定将房屋交付买受人的，由县住建局责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第三十二条使用专项维修资金的过程中，业主委员会、物业服务企业等应恪守职责。对不履职或虚报维修范围、虚报工程量及预算者，专项维修资金所有权人可依法投诉、诉讼。造成损失的，依法承担相应的法律责任。

第三十三条违反本办法规定，挪用专项维修资金的，按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）的规定，由县住建局负责追回挪用的专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，由相关部门吊销营业执照。

第三十四条对违反专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院第427号令）的有关规定追究法律责任。

第三十五条县住建局工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十六条本办法实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会，在业主公约中予以规定，并按照本办法规定的标准将首次专项维修资金交存至专户管理银行。业主不按照业主大会决定、业主公约规定交存专项维修资金的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。

第三十七条县住建局应当结合日常业务管理工作，进一步完善专项维修资金基础数据，做好信息数据比对，不一致的，及时核实物业管理区域范围、房屋面积、业主姓名等房屋基础信息及专项维修资金历史交存、使用等情况，校正数据信息，保证数据完整、准确。

第三十八条因专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院诉讼。

第三十九条本办法由县住建局负责解释。相关法律、行政法规对专项维修资金的管理另有规定的，从其规定。

第四十条本办法自正式发布之日起施行，有效期3年。

相关解读：关于《普格县人民政府关于印发<普格县住宅 专项维修资金管理办法>的通知》的解读